Nájomné bytové komplexy sú dnes druhým najväčším segmentom v investíciách do nehnuteľností v Európe. A môže sa stať, že sa čoskoro stanú dominantnou kategóriou. Tvrdí to globálny poradca v oblasti nehnuteľností, spoločnosť CBRE, na základe výsledkov svojho nedávneho prieskumu.
Investori z celého sveta vkladajú do výstavby nájomných bytových súborov v Európe rekordné objemy kapitálu. V rokoch 2015-2018 bolo takto cezhranične preinvestovaných až 52 miliárd eur. Prieskum CBRE sa zaoberal pôvodom kapitálu a typom investorov, ktorí prichádzajú do tohto, rýchlo sa rozvíjajúceho investičného segmentu.
Čo ukázal prieskum CBRE
Investície nájomného bývania v Európe prudko narastajú a rastie aj množstvo kapitálu, ktorý je do tohto segmentu preinvestovaný. Dôvodom sú najmä meniaca sa demografická štruktúra obyvateľstva, zmeny v oblasti regulácií a štrukturálne fondy. Kým v minulosti do výstavby nájomných bytových jednotiek investovali prevažne domáce spoločnosti, za posledné štyri roky sa viac ako zdvojnásobili zahraničné investície do tejto oblasti. Vlani predstavovali až 17,8 miliardy eur.
Diverzifikáciu kapitálových tokov do tohto segmentu nehnuteľností. Zdroje čoraz viac pochádzajú z medzinárodného prostredia. CBRE zmapovala meniaci sa podiel pôvodu kapitálu od roku 2011 až do roku 2018. Najväčší podiel, podľa ich zistení, majú stále európski investori, ich počet však klesá. V roku 2011 mali podiel 67 percent investícií, v roku 2018 bol už len 50 percent. Najaktívnejšími spomedzi mimoeurópskych investorov sú severoamerické spoločnosti. Tí svoj podiel zvýšili z 24 percent (r. 2011) na 44 percent (r. 2018).
Najžiadanejšími cieľovými destináciami pre zahraničné investície do bytových komplexov boli Berlín, Kodaň a Londýn, ktoré sú etablovanými trhmi pre tento typ bývania. Desať najväčších miest (viď tabuľka) však prilákalo len 28 percent celkových zahraničných investícií, čo naznačuje, že investori majú širšiu geografickú pôsobnosť. To znamená, že aj menšie mestá im môžu ponúknuť zaujímavé investičné príležitosti.
Najaktívnejšími sú veľkí inštitucionálni investori a správcovské investičné spoločnosti. CBRE zistila, že európski investori typu REIT (Real Estate Investment Trust) s dlhoročnou pôsobnosťou na medzinárodnej scéne sa viac diverzifikovali a na svojich domácich trhoch si vybudovali značné portfóliá. Severoamerický kapitál je kombináciou private equity z USA a REIT z Kanady.
Zahraniční investori preferujú portfóliové transakcie. CBRE zistila, že cezhraniční investori vyčlenili až 62 percent svojho kapitálu práve na získanie rezidenčných portfólií. To im umožňuje vo veľkom rozsahu rozmiestniť svoj kapitál, rýchlo vytvárať platformy, a tak zvyšovať efektívnosť investícií. Trhová dostupnosť je tiež dôležitým faktorom pre cezhraničné investície. Domáci investori už majú etablované vzťahy s lokálnymi developermi a dokážu ľahšie nadobúdať jednotlivé aktíva a zapojiť ich do svojich už existujúcich platforiem.
„Nájomné bývanie je v Európe rozvíjajúcim sa trhom s veľkým potenciálom ďalšieho rastu. V roku 2018 bolo v Európe do tejto oblasti preinvestovaných rekordných 57 miliárd eur, ale v porovnaní s USA, ktoré majú najvyspelejší trh s nájomným bývaním na svete, je starý kontinent stále len trpaslíkom. Pre porovnanie – investície v USA vzrástli z 22 miliárd dolárov v roku 2001 na 175 miliárd dolárov v roku 2018, čím sa táto kategória stala dominantným realitným investičným sektorom. Vzhľadom na veľký apetít investorov a pretrvávajúcu nerovnováhu medzi dopytom a ponukou by Európa mohla nasledovať podobnú trajektóriu ako USA“, komentuje výsledky prieskumu Jos Tromp, šéf oddelenia CBRE pre prieskumy v kontinentálnej Európe.
Podľa CBRE sú medzinárodní investori pripravení investovať aj do rezidenčných nehnuteľností v strednej Európe. Významný príliv investícií smerujúcich do nájomného bývania sa tak dá očakávať aj na Slovensku.
„Aj keď je zatiaľ podiel investícií do bývania stále malý, očakávame, že v najbližších rokoch sa bude výrazne zvyšovať. Na to, aby veľkí investori vstúpili aj na slovenský trh však potrebujeme kvalitnejší produkt. Spoločnosti ako Cresco, Penta či J&T však prinášajú na trh stále nové projekty, ktoré sú schopné konkurovať aj tým najlepším v Európe. Predpokladáme, že na slovenský trh začnú v rámci tohto sektora prúdiť inštitucionálne investície. V spoločnosti CBRE neustále investujeme do nájomných nehnuteľností a výskumu. Sme si istí, že po úspechu investorov v Rakúsku, kde sa aktuálne investuje až 40 % objemu trhu práve do nehnuteľností, môžeme očakávať významný príliv investícií do tohto sektora aj na našom trhu,“ uzatvára Anthony Selman, riaditeľ oddelenia investičných nehnuteľností CBRE pre strednú a východnú Európu.
