Dodávateľské reťazce si zachovávajú kľúčovú úlohu. Kým krátkodobé vyhliadky ostávajú neisté, ekonomická recesia je stále pravdepodobnejšia. Prologis identifikoval päť oblastí, ktoré budú definovať trhové podmienky. Aktuálne udalosti rýchlo viedli k vzniku dvoch nových faktorov formujúcich štrukturálny dopyt, a to potreba ďalších zásob, pretože dodávateľské reťazce začali klásť väčší dôraz na odolnosť ako na efektivitu a prehĺbenie významu e-commerce a akcelerácia tohto segmentu.
Päť tém ovplyvňujúcich trhové podmienky v sektore logistických nehnuteľností v blízkej budúcnosti:
- COVID-19 a recesia. Šírenie koronavírusu v USA a Európe a prijímanie opatrení, ktoré majú nákazu spomaliť, sú závažnými faktormi. Na najviac postihnutých trhoch sa hospodárska aktivita takmer zastavila, a to aj za cenu veľkých rizík pre malé a stredné podniky. Situácia ovplyvní dopyt po logistických nehnuteľnostiach, hoci konkrétna miera poklesu ešte nie je známa. V reakcii na očakávané oslabenie ekonomiky však boli po celom svete avizované fiškálne aj monetárne podporné opatrenia.
- Pretrvávajúca sila trhu. V posledných niekoľkých rokoch dopyt zákazníkov trvalo prekonával očakávania a každoročne rástol o 250 až 300 miliónov stôp štvorcových priestorov. Dialo sa tak vďaka modernizácii dodávateľského reťazca a v dôsledku vývoja e-commerce sektoru. V USA miera neobsadenosti priestorov klesla z 10 % v roku 2010 na menej ako 5 % v roku 2019, čo predstavuje historicky najnižšiu úroveň − 280 bázických bodov pod úrovňou dosiahnutou v predchádzajúcom ekonomickom cykle. Pri zachovaní týchto podmienok by v súčasnosti muselo vzniknúť viac ako 350 miliónov stôp štvorcových nových priestorov, aby sa miera neobsadenosti dostupných plôch vrátila na rovnovážnych 7 %.
- Odolnosť pri rozmanitom dopyte. Celková nájomná aktivita zostala vo februári a začiatkom marca konzistentná, hoci došlo k rozšíreniu ohniska nákazy. V praxi registrujeme aktivitu u tých zákazníkov, ktorí uspokojujú základné každodenné potreby ľudí (prostredníctvom e-commerce a zásobovania obchodov), ako sú potraviny a nápoje, spotrebné výrobky a maloobchod všeobecne. Zdravotníctvo (zdravotnícke vybavenie, spotrebný materiál, liečivá), ktoré v našom portfóliu zaberá takmer 5 % čistého nájomného priestoru, by sa mohlo stať ešte aktívnejším segmentom. Tento rast by mal pomôcť vyrovnať negatívny vplyv koronavírusu na zákazníkov podnikajúcich napríklad v oblastiach organizovania podujatí, cestovného ruchu, prevádzkovania reštaurácií a v automobilovom priemysle.
- Zásielky z Číny. Očakávame významný jednorazový nárast akonáhle začne tovar prúdiť dodávateľskými reťazcami z Číny. Niektorí zákazníci majú obavy o kapacity, pretože v apríli a máji sa očakáva doručenie značného objemu čínskeho tovaru. Minulý týždeň spotové kurzy pre nákladné zásielky smerujúce na západné pobrežie USA vyskočili o 18 %, pretože spoločnosti súperili o obmedzenú prepravnú kapacitu.
- Development spomaľuje. Developeri odkladajú novú výstavbu a došlo k obmedzeniu dostupnosti možností jej financovania. Trend je výraznejší v prípade špekulatívnej výstavby ako pri projektoch na mieru. Okrem toho sa v oblastiach s ohniskami nákazy spomalili práce na už prebiehajúcich projektoch, a to z dôvodu reštrikcií na pracovnom trhu a pozastavenia schvaľovacích procesov zo strany miest a obcí. Niektoré z týchto okolností sa môžu premietnuť do evidovaných výsledkov za marec a prvý kvartál roka 2020, ale aktuálne rozhodovanie bude mať výraznejší vplyv na objem začatej výstavby v apríli a neskôr. V poslednom cykle sa objem dokončených projektov znížil zhruba o 50 % oproti hodnotám za uplynulý jeden až dva štvrťroky a o viac ako 90 % oproti posledným zhruba štyrom štvrťrokom.
Podstatné budú štrukturálne faktory. V prvej správe o COVID-19 poznamenal Prologis, že dopyt po logistických nehnuteľnostiach by mal po skončení súčasného obdobia neistoty stúpať, a to v dôsledku rastúceho množstva zásob a významu e-commerce („stay-athome“ ekonomika v čase domácej izolácie). Dianie na trhu v posledných týždňoch dodáva týmto novým štrukturálnym vplyvom na kredibilite.
- Väčší dôraz na odolnosť dodávateľských reťazcov než na ich efektivitu zvýšil množstvo zásob. Vyčerpanie zásob a straty v príjmoch sa v posledných týždňoch stali bežnými a pravdepodobne prinesú poučenie pre dodávateľské reťazce, najmä pri klesajúcich nákladoch na držanie skladových zásob (popri veľmi nízkych úrokových sadzbách). Okrem toho volatilita dodávateľských reťazcov − najprv spomalenie a teraz pretlak produktov − zdôrazňuje potrebu flexibility a plánovania podnikateľskej kontinuity. Hrubý odhad skutočného vývoja stavu zásobovania v USA naznačuje, že 5-percentný nárast celkových zásob by mohol znamenať ďalší dopyt po priestoroch s rozlohou na úrovni 500-700 miliónov stôp štvorcových.
- Urýchlenie rastu e-commerce. Nakupovanie online sa v tejto dobe javí ako neoceniteľné, pretože viac zákazníkov, vrátane tých, ktorí boli spočiatku voči online nakupovaniu skeptickí, sa rozhodlo nechať si tovar doručovať domov. Ako príklad možno uviesť, že sťahovanie aplikácií na nakupovanie potravín online dosiahlo rekordných úrovní a celosvetovo stúplo vyhľadávania výrazu „dodávka potravín“ na internete oproti vlaňajšiemu marcu o 450 %. Jedenásť percent maloobchodného predaja bolo vo štvrtom štvrťroku roku 2019 uskutočneného online a zdá sa, že COVID-19 bude katalyzátorom zmeny správania spotrebiteľov, ktorý zrýchli tempo početnosti využívania služieb e-commerce a rozšíri možnosti nakupovania online.
V krátkodobom výhľade prevláda neistota. Recesia sa premietne do spomalenia celkovej ekonomickej činnosti a oneskorenia v rozhodovaní zákazníkov vo všetkých segmentoch developmentu, vrátane logistických nehnuteľností. Prologis identifikoval niekoľko potenciálne pozitívnych kompenzačných faktorov, ktoré sa vzťahujú práve na logistický sektor. Bude však nejaký čas trvať, kým bude možné spresniť mieru relativity ich významu, ich celkový vplyv a absolútnu účinnosť.
