V roku 2022 spoločnosť Prologis zaznamenala najvyšší rast nájomného v nominálnom aj reálnom vyjadrení od roku 2007, keď prvýkrát predstavila report Prologis Rent Index. Globálne nájomné medziročne vzrástlo o 30 % (21 % reálny rast), čím výrazne prekonalo predchádzajúci rekord 17 % (10 % reálny rast v roku 2021).
Reštrukturalizácia dodávateľských reťazcov s cieľom zvýšiť ich odolnosť spolu s budovaním kapacít e-fulfillmentu vytvorila výrazný dopyt po ďalších priestoroch. Konkurencia medzi záujemcami o logistické budovy pretrvávala aj v roku 2022, keďže nedostatok pozemkov, rastúce regulačné prekážky a zvyšujúce sa náklady na výstavbu spomalili tvorbu novej ponuky v najžiadanejších lokalitách.
Prologis Rent Index report kombinuje znalosti miestneho trhu a dáta s cieľom preskúmať trendy čistého efektívneho nájomného1 v Severnej Amerike, Európe, Ázii a Latinskej Amerike. Sadzby nájomného uvedené na regionálnej a globálnej úrovni sú vážené priemery založené na odhadoch trhových výnosov (trhové zásoby násobené trhovou sadzbou nájomného).
Zistenia
Tempo rastu nájomného bolo najvyššie v USA. Konkurenčný záujem o priestory zosilňoval vplyvom poklesu neobsadenosti. Tento trend bol najvýraznejší v USA – tamojší zákazníci rýchlo zmenili svoje stratégie v reakcii na narušenie dodávateľských reťazcov.
Snaha eliminovať riziká v globálnom hodnotovom reťazci mení štruktúru dopytu. Nehnuteľnosti v dosahu konečných spotrebiteľov a s prístupom ku kvalitnej infraštruktúre sú najžiadanejšie. Tento trend by mal ďalej pokračovať.
Zákazníci majú záujem o priestory v lokalitách, kde je takmer nemožné stavať. Stavebná aktivita síce rastie, ale jej úroveň sa geograficky líši. Dôvodom sú regulačné prekážky a nedostatok pozemkov na niektorých trhoch.
Rastúce náklady na výstavbu zvyšujú aj nájomné. Náklady na výstavbu (a v poslednom období aj rýchlejšia kapitalizácia) prispievajú k zvyšovaniu nájomného, ktoré pokrýva náklady developerov a riziká spojené s výstavbou.
Globálne trendy a prognózy
Firmy chcú zvyšovať svoju odolnosť udržiavaním vysokej úrovne skladových zásob, čo výrazne mení ich stratégie. Vyšší dopyt po nehnuteľnostiach zvýšil konkurenciu v top logistických lokalitách s už nízkou mierou neobsadenosti. Kombinácia silného dopytu a obmedzenej ponuky viedla k ďalšiemu poklesu neobsadenosti v USA (3,2 %), zatiaľ čo Európa si v roku 2022 udržala rekordne nízku úroveň z predchádzajúcich rokov (2,7 %). Štrukturálne faktory formujúce dopyt – vrátane budovania e-fulfillmentových kapacít, nearshoringu, rastu zásob a väčšej rozmanitosti produktov – budú v roku 2023 hnacou silou ďalšej expanzie.
Regulačné prekážky na strane ponuky
Rast nájomného bol najvýraznejší na trhoch v blízkosti spotrebiteľov, ktoré sa vyznačujú nedostatkom pozemkov a vysokou reguláciou. Táto regulácia čoraz viac obmedzuje expanziu a predlžuje dobu schvaľovania výstavby, ktorá sa na mnohých trhoch za posledné tri roky zdvojnásobila. V Kalifornii, Oregone a New Yorku viaceré obce zaviedli moratórium na priemyselnú výstavbu. Podobné reštriktívne opatrenia sa zvažujú aj vo Francúzsku, Holandsku a Nemecku. Medzitým sa však zvýšil počet stavebných projektov, pretože developeri hľadajú alternatívne lokality s minimom regulácií, aby uspokojili dopyt. Na ilustráciu – napriek rastúcemu dopytu po priestoroch a rastu nájomného v mestských lokalitách sa podiel celkovej európskej výstavby na mestských trhoch v rokoch 2017 až 2022 znížil z 28 % na 19 %. V dôsledku toho musia firmy robiť rýchle rozhodnutia, aby si zabezpečili priestory v lokalitách, kde sa očakáva pretrvávajúci nedostatok nových logistických budov.
