Pandémia COVID-19 na čas negatívne zasiahla takmer všetky sektory priemyslu na celom svete. Mnohé firmy však pochopili, že je to len dočasná záležitosť a stále sa snažili fungovať v normálnom režime. „Prologis ani po vypuknutí pandémie nezastavil žiadne prebiehajúce projekty,“ hovorí v rozhovore Martin Baláž, viceprezident a country manager spoločnosti Prologis pre Českú republiku a Slovensko.
Ako pandémia COVID-19 ovplyvnila vaše podnikanie?
Bezprostredne po vypuknutí pandémia dočasne ochromila novú výstavbu na trhu. Spoločnosti vyčkávali, ako sa bude situácia vyvíjať a do leta bolo jasné, že priemyselné nehnuteľnosti kríza nepostihne – práve naopak, podnieti ich rast. Prologis ani po vypuknutí pandémie nezastavil žiadne prebiehajúce projekty a v letných mesiacoch sme spustili novú špekulatívnu výstavbu v našom českom parku Prologis Park Prague-Úžice, ktorá bola kompletne prenajatá bezprostredne po dokončení. V súvislosti s pandémiou čelíme zvýšenému dopytu zo strany e-commerce a logistických spoločností, a tento dopyt sa snažíme uspokojovať novou výstavbou v kľúčových a atraktívnych lokalitách, pričom Bratislava je jednou z nich.
Samozrejme, sú rôzne obmedzenia, ako prebieha obhliadka priestorov a samotný proces prenájmu?
V Prologis sme sa vďaka využívaniu moderných technológií dokázali rýchlo adaptovať na novú realitu a nenarazili sme na žiadne významné komplikácie v komunikácii s našimi potenciálnymi či existujúcimi zákazníkmi. Osobný kontakt však rozhodne nič nenahradí a teším sa na to, až sa budeme môcť opäť bezpečne stretávať – či už pracovne alebo na rôznych akciách, ako je napríklad náš pravidelný futbalový turnaj v Prologis Park Bratislava.
Museli ste zaviesť bezpečnostné opatrenia vo vašich parkoch?
Zabezpečili sme, aby prevádzka v parkoch prebiehala v súlade s vládnymi nariadeniami a venovali sme zvýšenú pozornosť potrebám a prípadným obavám zákazníkov. Naším cieľom je, aby zákazníci a ich zamestnanci vnímali naše parky ako bezpečné pracovisko.
Park pri Senci je takmer plný. Máte sa ešte kde rozvíjať?
Teší náš veľký záujem o naše priestory v Prologis Park Bratislava. Sme presvedčení, že tento park je výborným východiskovým bodom pre rastúci segment firiem podnikajúcich v e-commerce a logistike, keďže vďaka svojej polohe v blízkosti veľkého spotrebiteľského centra ponúka možnosti last-mile doručovania. Park v Senci je kľúčovým slovenským projektom, a preto sme mysleli aj smerom do budúcna a máme zabezpečený dostatok pozemkov pre jeho rozvíjanie. Vo voľných priestoroch v Senci sme v priebehu uplynulých mesiacov privítali niekoľko nových zákazníkov.
Máte aktivity napr. v Nitre či v Žiari nad Hronom. Plánujete rozvoj aj do ďalších regiónov?
V tejto chvíli výstavbu v regiónoch neplánujeme. Naším cieľom je sústrediť sa na rozvoj a zdokonaľovanie kvality poskytovaných služieb v Prologis Park Bratislava. Budovy v našom niekdajšom parku v Nitre postupne predávame novým záujemcom a pre park v Žiari hľadáme nové možnosti využitia, ktoré budú spočívať buď v jeho prenájme alebo predaji. O tento park prejavilo záujem už niekoľko spoločností.
Štát plánuje výstavbu priemyselných parkov v Rimavskej Sobote a na východnom Slovensku. Je to aj príležitosť pre developerov?
Potrebný rozvoj infraštruktúry na východnom Slovensku môže v budúcnosti zvýšiť záujem firiem aj o túto lokalitu. Vzhľadom na neutíchajúci dopyt po priestoroch v blízkosti Bratislavy je však pre nás najvyššou prioritou rozvoj práve v tejto oblasti.
Za rozvojom developmentu je rast e-commerce. Neobávate sa, že po pandémii klesne záujem o nákupy online a mnohé e-shopy budú zanikať?
Pandémia bezpochyby urýchlila rast e-commerce. Naše výskumné oddelenie Prologis Research starostlivo sleduje vývoj na trhu a v rámci série správ o dosahoch pandémie zistilo, že zmena správania spotrebiteľov súvisiaca s trhovými reštrikciami skoncentrovala predošlý päťročný rast e-commerce len do piatich mesiacov. Je však dôležité poznamenať, že trend nárastu popularity online nakupovania sme pozorovali už dlho pred pandémiou. Preto si dovolím tvrdiť, že nejde o dočasný trend, hoci je pravda, že tempo rastu e-commerce môže po otvorení kamenných predajní do určitej miery spomaliť.
Ktoré ďalšie segmenty priemyslu sú ešte za rastom prenájmovej aktivity?
Okrem samotnej e-commerce sú to najmä logistické spoločnosti, ktoré e-shopom poskytujú servis. Zvýšený dopyt zaznamenávame aj zo strany farmaceutických spoločností. Vzhľadom na trhový vývoj očakávame, že čoraz viac firiem bude presúvať svoje obchodné aktivity na internet, čo vyvolá dodatočný dopyt po logistických nehnuteľnostiach, keďže e-fulfillment si vyžaduje trikrát viac priestorov než tradičný kamenný predaj.
Naopak, ktoré ešte zaostávajú, ale očakávate, že by mohli rásť?
Nejde nevyhnutne o zaostávanie, skôr o prispôsobenie sa novým podmienkam. Napríklad potraviny alebo farmaceutický tovar sa doteraz predávali primárne v kamenných obchodoch, no pandémia urýchľuje ich presun do online prostredia. Okrem toho vidíme veľký potenciál v online predaji potravín. V Českej Republike je tento trend už značne viditeľný a je len otázkou času, kedy tento trend uvidíme aj na Slovensku.
V blízkosti Bratislavy vyrastajú konkurenčné developerské projekty. Neobávate sa, že klesne záujem o váš park pri Senci?
Vzhľadom na stúpajúci dopyt a vysokú obsadenosť našich priestorov na Slovensku na úrovni 95,3 % takéto obavy nemáme. Ako som už spomenul, v Prologis Park Bratislava disponujeme priestormi na dodatočný rozvoj a firmám sídliacim v našich priestoroch ponúkame výnimočnú paletu služieb a špičkový zákaznícky servis. Vlani sme v Senci zo skúsených profesionálov vytvorili takzvaný Customer Experience Team, ktorý je pre našich zákazníkov pravou rukou a spoľahlivým kontaktným bodom. Zaručujeme im tak nepretržitú prevádzkovú podporu a prichádzame so špecifickými riešeniami pre zdokonalenie a zefektívnenie aktivít v našich parkoch. Tento prístup z nás robí konkurencieschopného hráča s jasnou víziou.
Aká je momentálne v tomto regióne situácia s pracovnou silou? Nie je jej nedostatok?
Je pravdou, že neľahká situácia na pracovnom trhu môže našim zákazníkom komplikovať plány. Vždy sa im však snažíme pomôcť a poskytnúť maximálnu možnú súčinnosť v podpore či automatizácii ich prevádzky. Situácia na stredoeurópskych a východoeurópskych trhoch je však z hľadiska dostupnosti pracovnej sily stále výrazne lepšia než na západe Európy alebo v Spojených štátoch – to je zároveň podľa nášho výskumného oddelenia dôvodom, prečo stále viac firiem situuje svoje podnikanie do našej geografickej oblasti.
Ceny nehnuteľností stále stúpajú. Aká je situácia s pozemkami?
Ceny pozemkov rastú a v niektorých lokalitách nútia developerov prehodnocovať svoje pôvodné plány. Na Slovensku je situácia ešte relatívne pokojná, ale napríklad v Prahe či v Budapešti je veľmi náročné nájsť dostatok vhodnej a dostupnej pôdy na novú výstavbu.
Mení sa cena aj prenájmov?
Napriek pandémii sme zaznamenali stabilnú alebo pozitívnu zmenu v úrovni nájmov, pričom nájomné rástlo predovšetkým v druhej polovici roka. Z nášho každoročného reportu Rent Index vyplýva, že v Európe sa nájomné za logistické nehnuteľnosti medziročne zvýšilo o 0,3 %. Oveľa výraznejší bol rast na severoamerickom trhu a v Brazílii. V roku 2021 však očakávame na európskych trhoch zdravý vývoj dopytu a s tým tiež súvisiaci rast nájmov.
Ako sú vaše priestory pripravené na nové trendy, ktoré zahŕňajú vyšší stupeň automatizácie u vašich nájomcov?
Všetky naše nové budovy už konštruujeme s očakávaním určitého stupňa automatizácie. Vďaka vyššej svetlej výške dokážeme následne rýchlo a spoľahlivo implementovať rozličné smart a automatizačné riešenia podľa konkrétnych požiadaviek našich zákazníkov. Určité prvky, ako napríklad smart metering systém na vzdialenú kontrolu a ovládanie spotreby energie, alebo inteligentné LED osvetlenie so senzormi pohybu a denného svetla, sú už štandardnou súčasťou našich budov.
Budujete napr. nabíjacie stanice pre elektromobily?
Nabíjacie stanice inštalujeme v parkoch, kde je vysoká frekvencia prevádzky, a teda aj potenciál pre ich využitie. Stanice sú momentálne v prevádzke v Prologis Park Prague-Rudná, Prague-D1 East a Brno. Zároveň kontaktujeme zákazníkov v našich parkoch ohľadom prípravy dobíjacích miest vo variantoch DC a AC. Veríme, že elektromobilita je budúcnosťou nielen pre naše parky, ale aj pre celý logistický segment.
Ako sa snažíte zabezpečiť vysokú udržateľnosť vo vašom podnikaní?
Prologis je pionierom v oblasti udržateľnosti priemyselnej výstavby. Aj preto je všetka naša nová výstavba na miestnom trhu podrobovaná certifikácii BREEAM a dosahuje skvelé výsledky. Prostredníctvom riešení, ako je inštalácia energeticky účinného LED osvetlenia, reflexných striech alebo generátorov solárnej energie, sa snažíme byť zodpovedným hráčom na trhu, ktorý neustále hľadá nové spôsoby, ako minimalizovať náš vplyv na životné prostredie. Naše aktivity v oblasti udržateľnosti dostávajú celosvetové uznanie. Podľa minuloročného rebríčka Corporate Knights Global 100 je Prologis najudržateľnejšiu realitnou spoločnosťou na svete, šiestou najudržateľnejšiu spoločnosťou v USA a 26. najudržateľnejšou spoločnosťou na svete. Sme súčasťou svetového indexu udržateľnosti Dow Jones, ktorý nás zaradil medzi top 10 % najudržateľnejších firiem. Tieto úspechy sú dôkazom pre existujúcich i nových zákazníkov Prologis, že sme vždy pripravení plniť najnáročnejšie požiadavky v rôznych oblastiach, pričom udržateľnosť rozhodne nie je výnimkou.
Aké trendy v oblasti developmentu nás čakajú v najbližších rokoch?
Myslím si, že v roku 2021 budú náš trh naďalej ovplyvňovať dosahy pandémie. Rastúce očakávania koncových spotrebiteľov na kvalitu a rýchlosť doručovania tovaru z logistických centier ešte viac podčiarkne dôležitosť vhodnej lokality. Očakávame, že v nasledujúcich rokoch bude výrazne stúpať dopyt po budovách umiestnených v bezprostrednej blízkosti miest. Ponuka nových priestorov v týchto lokalitách bude však za dopytom zaostávať, čo povedie k zvyšovaniu cien pozemkov, nájmov a tiež k zvýšenej miere implementácie automatizačných riešení.
Jozef Brezovský
Tento rozhovor, ako aj ďalšie články a rozhovory, nájdete v dvanástom čísle Logistika Dnes Magazínu, ktorý si zadarmo môžete stiahnuť TU
