Logistické parky sú už súčasťou mnohých lokalít na Slovensku. V súčasnosti je už k dispozícii viac ako 2,5 milióna metrov štvorcových kvalitných priestorov. Slovensko je však stále atraktívne pre developerov, ktorí majú veľké plány a pripravujú novú výstavbu. Oslovili sme najvýznamnejších hráčov na poli priemyselného developmentu a položili sme im tieto otázky:
- Akými priestormi na Slovensku momentálne disponujete?
- Aké sú vaše plány na výstavbu a v akých lokalitách?
- Na aký segment priemyslu sa prednostne zameriavate?
- Udržateľnosť a ekológia je už samozrejmosťou. Čím sa ale Vaša firma môže pochváliť? Čím sa odlišujete od konkurencie?
- Aké trendy vo Vašom segmente podnikania očakávate?
Jakub Soták, Project Manager, Signum Ltd
- Začiatkom tohto roku sme dokončili prvú fázu logisticko-priemyselného parku SIHOTPARK, ktorý sa nachádza v tesnej blízkosti diaľnice D1 za Trenčínom smerom na Bratislavu. Hala má výmeru 36 600 m2 a priestory sú vhodné na skladovanie, logistiku a ľahký priemysel / montáž.
- Po úspešnom vyťažení prvej haly v SIHOTPARKU sa púšťame do druhej etapy projektu a to do haly o výmere 126 000 m2. Ide o najväčšiu komerčnú halu na Slovensku, kde si klient môže vybrať nadštandardné priestory s možnosťou expanzie s ľahkým napojením na D1. Druhým naším projektom je priemyselný park FEROVO. Areál sa nachádza na východnom Slovensku v meste Vranov nad Topľou. V spolupráci s mestom za spoluúčasti Slovenskej agentúry pre rozvoj investícií a obchodu plánujeme vybudovať celkovo 40 000 m2 priemyselných hál. Momentálne pracujeme na územnom rozhodnutí. Plán výstavby je odhadovaný na rok 2021-2022.
- Cieľovú skupinu klientov máme rozdelenú do dvoch projektov podľa lokality. SIHOTPARK a jeho plánovaná expanzia je zameraná na veľkých klientov (20 000 m2 +), kde prevažne ide o logistiku a ľahký priemysel, prevažuje automotive. Cieľom je prilákať aj e-commerce segment. Druhý projekt Ferovo vo Vranove nad Topľou, bude zameraný viac na ľahký priemysel a výrobu, tak aby spĺňal všetky podmienky pre logistické výrobné a obchodné aktivity. Tomu budú prispôsobené aj naše výrobné haly.
- Náš tím sa skladá z 3 skupín, riadiaca, projekčná a stavebná. Našou výhodou je, že dokážeme pre klienta rýchlo a detailne pripraviť všetky jeho požiadavky do reálnej podoby s časovým harmonogramom. Nie je to len o poskytnutí priestorov do nájmu, ale komplexná činnosť od prípravy pôdorysov a technického zázemia, stavebnú realizáciu na kľúč až po samotnú správu budov.
- V našom segmente podnikania ide prevažne o zlepšenie a inovatívnosť v stavebníctve, zvyšovanie nárokov na kvalitu a modernizáciu ponúkaných priestorov.
Tomáš Ostatník, Riaditeľ pre Business Development, GO ASSET
- …
- Momentálne máme povoleniach na cca 100 000 m2 moderných logistických hál, rozdelených do troch hál s rozlohou 30 000 m2, 60 000 m2 a 15 000 m2 v Dunajskej Strede v blízkosti prekladiskového terminálu firmy METRANS.
- Našou cieľovou skupinou sú logistické a distribučné spoločnosti, ktoré obsluhujú nielen Slovensko, ale aj okolité krajiny ako Rakúsko, Maďarsko, Českú republiku.
- V našich projektoch vieme na základe želaní klienta pripraviť halu na mieru aj so zelenými strechami, solárnymi panelmi či s použitím dažďovej vody na splachovanie toaliet.
- Očakávame, že dopyty po skladoch bude stále väčšie a dôraz na ekológiu bude oveľa viac rezonovať v želaniach našich klientov.
Igor Šnirc, Business Development Director, ARETE
- V súčasnosti je naše portfólio situované v Českej republike a na Slovensku. Môžeme povedať, že na Slovensku pôsobíme zatiaľ v 3 významných regiónoch. Na západnom Slovensku je to Arete Park Nove Mesto nad Váhom, čo je momentálne našim najväčším projektom s existujúcimi halami vo výmere takmer 60 000 m2 a klientami ako napr. známy fashion retailer C&A Mode, TPL Slovakia , Raben Group, Hella Slovakia. Ďalších približne 50 000 m2 máme na stavebnom povolení, kde dokážeme ihneď začať stavať, čim sa snažíme byť flexibilní a hlavne pripravení pre takmer akéhokoľvek klienta. Na východnom Slovensku, vo Veľkej Ide pri Košiciach, sme práve úspešne dokončili projekt Steelcon v hodnote približne 13 mil. Eur, kde sme pre dánsku spoločnosť, svetového lídra v oblasti výroby a montáže priemyselných komínov, na mieru vybudovali výrobný závod s lakovňou. Na severe stredného Slovenska mame v Žiline, v strategickej lokalite hneď vedľa KIA Motors, projekt Grupo Antolin, významnú španielsku spoločnosť, pôsobiacu v automotive sektore.
- Našim strategickým cieľom v horizonte nasledujúcich 5 rokov je vybudovať portfólio v hodnote 400 mil. Eur, čo vieme dosiahnuť jedine akvizíciami existujúcich projektov v kombinácii s novým developmentom . Pri výbere lokalít budeme určite klásť dôraz na lokality so silným rastovým potenciálom do budúcna, strategickým umiestnením a kvalitnou dopravnou infraštruktúrou. Možno na rozdiel od “štandardných” developerských spoločnosti, vysoká miera flexibility nám umožňuje ísť klientom naproti a ponúkať im riešenia šité na mieru, aj v lokalitách, kde zatiaľ nepôsobíme.
- V rámci nášho portfólia sa zameriavame na tzv. Industrial Asset Class, čo poväzujeme za najstabilnejšie odvetvie so silným potenciálom rastu, bez mixu iného typu odvetvia ako napr. Retail / Office, ktorých trhová volatilita nemá vplyv na výkonnosť a hodnotu nášho portfólia. Vyvážený tenant mix sa skladá predovšetkým zo silných a stabilných hráčov, prevažne medzinárodných spoločností, dlhodobo pôsobiacich na trhu v rôznych priemyselných odvetviach ako e-commerce, automotive, logistika, výroba, hi tech, R&D a podobne. Práve tuto diverzifikáciu našich nájomcov vnímame ako veľkú výhodou, nakoľko aj v prípade dočasného poklesu jedného segmentu je riziko poklesu na celom portfóliu minimálne.
- Samozrejme, vždy počúvame našich klientov a prinášame im podľa možností ideálne a flexibilné riešenia, či už z pohľadu komerčných podmienok alebo technického riešenia. Veľa vsádzame na náš kvalitný a profesionálny tím s dlhoročnými skúsenosťami nielen v oblasti real estate.
- Vzhľadom na momentálnu situáciu spojenú s pandémiou je ťažšie ako inokedy prognózovať akýkoľvek vývoj do budúcna. Sme presvedčení, že práve pandémia bude nositeľom zmien v nastavení spoločností, spotrebiteľského správania, kúpnej sily a nových trendov, čo sa už začalo prejavovať. Preto je veľmi dôležité byť pripravený a reflektovať na trhové zmeny o dva kroky vopred. Snažíme sa držať nasej stratégie “priemyselných nehnuteľností”, ktoré práve v tomto období predstavujú tie najstabilnejšie aktíva. Potvrdilo sa nám, že napriek výkyvom v iných odvetviach počas prvej vlny, bol náš segment ovplyvnený minimálne.
Martin Baláž, viceprezident a country manager Prologis pre CZ a SK
- Na Slovensku vlastníme naše najväčšie distribučné centrum v stredoeurópskom regióne – Prologis Park Bratislava, ktorý v súčasnosti pozostáva z 18 budov s celkovou plochou 386 300 metrov štvorcových a potenciálom ďalšej výstavby na 210 000 metroch štvorcových. Tento park pozostáva z budov na mieru (BTS) a špekulatívnych budov. V rámci našej iniciatívy PARKlife sa snažíme zákazníkom neposkytovať len skladové priestory, ale prinášať tiež výhody pre ich zamestnancov a miestne komunity. Spomenúť môžem napríklad elektronický systém Singu FM určený na správu nehnuteľností a technickú podporu alebo náš nový Customer Experience Team (tím na zlepšovanie zákazníckej skúsenosti) sídliaci v Prologis Park Bratislava. Pre zamestnancov v parku sme vybudovali futbalové ihrisko a oddychové zóny. Futbalové ihrisko v bratislavskom parku je tiež otvorené pre verejnosť a slúži ako prostriedok na posilnenie našich väzieb s miestnou komunitou. Prologis Park Bratislava je veľmi žiadanou lokalitou najmä pre svoju skvelú polohu v blízkosti koncových spotrebiteľov a vďaka blízkosti diaľnic D1, D2 a D4, čo z tohto parku robí vynikajúce stredisko pre domáce aj medzinárodné logistické operácie. Postavili sme tiež logistické centrum na strednom Slovensku – Prologis Park Žiar, ktorý bol navrhnutý špeciálne pre výrobné a distribučné účely automobilového priemyslu. V tomto parku máme pre potenciálnych zákazníkov okamžite k dispozícii 21 000 m² logistického priestoru.
- Dlhodobo sa zameriavame na rozvoj Prologis Park Bratislava. Vďaka svojej kľúčovej polohe v blízkosti významných slovenských miest i medzinárodných metropol má tento park veľký potenciál spĺňať všetky požiadavky, ktoré sú na logistické nehnuteľnosti kladené už dnes a ktoré budú kladené aj v budúcnosti. V parku je k dispozícii 210 000 metrov štvorcových na ďalšiu potenciálnu výstavbu. Našim existujúcim i budúcim zákazníkom ponúkame nepretržitú prevádzkovú podporu nášho tímu. Ďalšie služby ponúkame aj v rámci programu Prologis Essentials Marketplace, ktorý sme v stredoeurópskom regióne spustili tento rok v septembri. Ide o platformu, v rámci ktorej si naši zákazníci môžu objednať tak osvedčené, ako aj flexibilné riešenia šité na mieru, čo zjednodušuje ich každodennú prevádzku a zároveň prispieva k väčšej udržateľnosti. Pri výstavbe nových budov nezabúdame ani na to, aby sme tvorili hodnoty presahujúce 4 steny a strechu skladov. Preto sme spustili už spomínanú iniciatívu PARKlife. Naše budovy a parky sú navrhované s ohľadom na potreby zákazníkov, ich zamestnancov a miestnych komunít.
- Nezameriavame sa výlučne na určité segmenty. Naopak, hlavnou výhodou Prologis je rozmanitosť nášho zákazníckeho portfólia. Zohľadňujeme špecifické potreby jednotlivých zákazníkov a hľadáme pre nich jedinečné riešenia šité na mieru.
- Nedávna štúdia nezávislej poradenskej spoločnosti Oxford Economics zistila, že našimi skladmi na Slovensku ročne prejde tovar v hodnote približne 10 miliárd dolárov, čo predstavuje zhruba 9,5 % slovenského HDP. Po Českej republike je to druhý najvyšší podiel na HDP v 19 krajinách, kde Prologis pôsobí. Ako sa hovorí, s veľkou mocou prichádza aj veľká zodpovednosť. Vzhľadom na rozsah nášho celosvetového pôsobenia cítime zodpovednosť zmierňovať vplyv prevádzky v našich budovách na životné prostredie. Pre nás nie je udržateľnosť iba trendom, ktorý treba nasledovať. Vždy sa snažíme nastaviť latku a byť lídrom v tom, čo robíme. Jedným z našich veľkých úspechov v oblasti udržateľnosti je tohtoročné umiestnenie v rebríčku spoločnosti Corporate Knights Global 100. Prologis v ňom obsadil celosvetovo najvyššiu pozíciu medzi realitnými spoločnosťami. V hodnotení firemnej udržateľnosti sme sa umiestnili na 6. priečke spomedzi amerických firiem a globálne nám patrí 26. miesto. Tiež sme súčasťou svetového indexu udržateľnosti Dow Jones, ktorý nás zaradil medzi top 10 % udržateľných globálnych spoločností. Medzi ďalšie naše tohtoročné úspechy patrí prvé miesto v rebríčku S&P 100, ktoré Prologis získal vďaka dosiahnutiu prevádzkovej uhlíkovej neutrality. V tomto roku sme tiež rozšírili naše partnerstvo s charitatívnou environmentálnou organizáciou Cool Earth na všetky naše európske trhy. Cieľom partnerstva je znižovať emisie uhlíka produkovaného v priebehu celej životnej fázy všetkých nových logistických budov Prologis v Európe. Vďaka spolupráci s Cool Earth na britskom trhu sme už pomohli zachrániť 3,2 milióna stromov v dažďových pralesov v Afrike, ktoré blokujú 3,5 milióna ton oxidu uhličitého. Pokiaľ ide o konkrétne kroky v našich parkoch, naprieč celým našim portfóliom nahradzujeme tradičné svetlá udržateľným LED osvetlením. Do roku 2022 chceme týmto spôsobom upgradovať všetky budovy. Len v roku 2019 sme po celom svete rozšírili plochu osvetlenú LED systémami o 4,65 milióna metrov štvorcových. Od roku 2008 podlieha všetka naša nová výstavba akreditácii BREEAM. Dve nové budovy v Prologis Parku Prague-Rudná a Prologis Park Prague-Airport boli certifikované na najvyššej možnej úrovni (Outstanding), pričom budova 18 v parku Prague-Rudná je prvou logistickou budovou v kontinentálnej Európe, ktorá získala akreditáciu BREAAM na takejto vysokej úrovni. V súčasnosti sú udržateľné riešenia ako LED osvetlenie alebo inteligentný systém na kontrolu a meranie spotreby energií už štandardným vybavením budov Prologis. Vo všeobecnosti sa dá povedať, že sa snažíme prinášať revolučné riešenia v spôsobe prístupu k službám a zákazníckej podpore, ktorá je potrebná na efektívnejšiu, úspornejšiu a udržateľnejšiu skladovú prevádzku. Naše podnikanie už ani zďaleka nie je len o konštruovaní budov, ale aj o celom rade inovatívnych služieb. To je hlavný rozdiel medzi nami a konkurenciou: poskytovať najlepšie možné priestory v najlepších lokalitách pre našich zákazníkov, ich zamestnancov, miestne komunity a s veľkým dôrazom na ochranu životného prostredia.
- Súčasné trendy vo veľkej miere formuje výnimočná situácia. Pandémia COVID-19 začiatkom roku 2020 urýchlila prechod k e-commerce zhruba o štyri roky a náš výskumný tím Prologis očakáva, že podiel online nakupovania sa bude naďalej zvyšovať. Online maloobchodný predaj si v porovnaní s kamenným obchodmi vyžaduje viac ako trojnásobok logistického priestoru, pretože 100 % zásob tovaru pre e-commerce je uložených priamo na sklade. To so sebou prináša väčšiu rozmanitosť produktov, objemnejšie zásoby, distribučné operácie s väčšími priestorovými nárokmi a ďalšie dodatočné služby, ako napríklad spracovávanie vratiek. Vzhľadom na tieto trendy teda očakávame, že pandémia COVID-19 vo výsledku zvýši dopyt po logistických nehnuteľnostiach.
Peter Jánoši, výkonný riaditeľ P3 Logistic Parks
- P3 Logistic Parks má na Slovensku šesť parkov o rozlohe 433 tisíc m2. Sme tak najväčším developerom a správcom priemyselných a logistických nehnuteľností na Slovensku, ktorý v súčasnosti poskytuje nájomné priestory viac než 40 klientom. V rámci celkovej plochy nášho portfólia evidujeme aktuálne približne 40 tisíc m2 ako dostupné (voľné) priestory, zároveň máme ďalších 33 tisíc m2 k dispozícii pre ďalšiu výstavbu. V minulom roku sme začali s výstavbou dvoch P3 parkov pri Košiciach a bratislavskom letisku. Postupne sme v nich dokončili prvé haly, privítali prvých klientov a pokračujeme vo výstavbe. V rámci akvizície paneurópskeho portfólia logistických nehnuteľností Maximus získala začiatkom tohto roku slovenská P3 do správy logistický cezhraničný park v rakúskom Bruck an der Leitha a tiež park v Senci, ktorý zapadá do dlhodobých cieľov firmy expandovať a pôsobiť v strategických lokalitách napojených na diaľničnú sieť na Slovensku a okolité krajiny V4 a CEE. Touto akvizíciou sme naplnili naše ambície posilniť trhovú pozíciu a stať sa lídrom na trhu logistických a priemyselných nehnuteľností v regióne.
- Okrem pokračovania výstavby ďalších hál v našich nových parkoch v Košiciach a pri bratislavskom letisku, plánujeme rozširovanie ďalších existujúcich parkov. I napriek našej takmer plnej naplnenosti máme voľné kapacity na prenájom v Senci a v Žiline. Zároveň máme rozpracovaných pár rozvojových aktivít, o ktorých, verím, budeme čoskoro môcť informovať aj širokú verejnosť.
- Záber je široký, a do značnej miery nám ho vytvára daná lokalita, okolitý priemysel a služby. Väčšina našich parkov a budov je na mieru šitá požiadavkám klienta. Vzhľadom na strategické umiestnenie našich P3 parkov v rámci Slovenska sú našimi klientmi najmä spoločnosti z oblasti distribúcie, subdodávatelia do automotive priemyslu, malé výroby, ako aj klienti z obchodu a služieb, rýchloobrátkového tovaru, cez e-commerce až po zábavu. Rastie záujem klientov z oblasti last mile delivery.
- Všetky budovy našich priemyselných a logistických parkov sú moderné nehnuteľnosti najvyššej kvalitatívnej úrovne A, spĺňajúce prísne environmentálne kritériá, viaceré s certifikátom BREEM VERY GOOD. Sme prvým logistickým developerom na svete, ktorý podpísal iniciatívu OSN Global Compact, najväčšiu korporátnu iniciatívu na svete zameranú na dosiahnutie trvalej udržateľnosti. V projektovaní a výstavbe trvalo udržateľných skladov sme si osvojili vedecký prístup, ktorý sa dotýka troch hlavných oblastí. Simulácia energetickej náročnosti budov používa 3D model na výpočet energetickej náročnosti navrhovaného skladu, kde sa zohľadňuje nielen slnečná strana budovy, ale aj smer vetra, ako aj zasklenia, tienenia, či klimatizácia. Posudzovanie životného cyklu pomáha získať informácie o environmentálnych vplyvoch stavebného materiálu a o konečnej energetickej náročnosti budovy. Hodnotením tepelného komfortu nájomníkov každej z miestností a kombinácie faktorov, ako sú teplota vzduchu, vyžarujúca teplota, vlhkosť, rýchlosť vzduchu a ďalšie, sa zisťuje, či sa dá v priestore pohodlne a príjemne pracovať. Moderné logistické parky dnes už nie sú len chladným skladovým priestorom, ale vďaka využívaniu zdieľaných podnikových služieb, požiadaviek na administratívu, ale aj vďaka výskumu a vývoja, sa stávajú pracovným priestorom vyžadujúcim kvalitný komfort pre prácu a relax. Všade v P3 parkoch presadzujeme okrem trvalo udržateľných riešení aj množstvo zelene. Náš prvý park mestského typu, P3 Bratislava Airport, ktorý je zároveň prvý na Slovensku, prináša v jednotlivých fázach výstavby aj rôzne relaxačno – oddychové zóny.
- Logistický trh zaznamenáva v posledných rokoch výrazné zmeny spojené s rastúcimi nárokmi zákazníkov na flexibilitu. Rok 2020 a príchod pandémie však bude zlomový a zmeny, ktoré sa rozbiehali iba postupne, sú zrazu potrebné okamžite. Medzi prvé, menšie zmeny patrila napríklad potreba krátkodobých prenájmov skladových priestorov. Týkalo sa to širokého spektra potravinových, retailových a maloobchodných klientov. Málokto z nich čakal, že zrazu bude potrebovať významne zmeniť tok tovaru smerom k zákazníkovi. Keď k tomu došlo, sotva tušili, čo a v akej miere plánovať do budúcnosti. Museli sme rýchlo reagovať na situáciu a spolu s klientmi prijať zmeny, ako aj naše uvažovanie a procesy. Trh e-commerce a online predaja má dlhodobo rastúcu krivku. V roku 2020 však elektronický obchod dosiahol svoj zlomový bod a stal sa z alternatívneho, doplnkového spôsobu nakupovania jedným z hlavných spôsobov nákupu. Obdobie prísnych opatrení a zatvárania kamenných obchodov urýchlili presmerovanie obchodovania na internet a firmy, ktoré doteraz váhali s e-shopom sa museli tejto oblasti intenzívne venovať. Boom online predaja si vyžaduje aj rýchlu reakciu na dopyt zákazníkov a zvyšuje tak nároky na čo najrýchlejšie spojenie logistického centra s mestom. Pre splnenie rastúcich nárokov treba sklady umiestniť tak, aby sa bez problému dalo dostať do centra mesta maximálne do 30 minút. Riešenie prinášajú nové, tzv. mestské logistické parky alebo last mile centrá, ktoré budú zároveň poskytovať služby pre množstvo vznikajúcich malých internetových obchodov. Význam mestských last mile centier bude ďalej rásť a môže mať za dôsledok pokles nárokov na veľké centrálne sklady. Práve pandemické obdobie a uzatváranie hraníc priniesli problém so zásobovaním, ale i so zamestnancami, preto prichádza k diverzifikácii centrálnych skladov na viaceré lokálne. Last mile mestské parky, popri okamžitej dostupnosti logistických a skladových budov v rámci mesta, modernizujú aj trh nehnuteľností. Nové logistické centrá spĺňajú náročné kritériá na trvalo udržateľný rozvoj a zvyšujú pracovný komfort ľudí zamestnaných v parku. Či už ide o ponuku bežných služieb banky, lekára či škôlky, všetko je na jednom mieste. Digitalizácia, e-commerce, chýbajúca pracovná sila, ale aj nevyhnutné ekologické a trvalo udržateľné riešenia prinášajú aj do odvetvia ako je logistika potrebu začleniť do svojho fungovania umelú inteligenciu. Významným trendom v logistike, ktorý nastáva, je aj opatrnejší prístup k špekulatívnej výstavbe. Kríza je určitým lakmusovým papierikom pre správnu stratégiu výstavby. Byť príliš optimistický a mať veľa špekulatívnych priestorov sa mnohým nevyplatilo. Výhodu tak majú developeri so silným investičným zázemím, ktoré má napríklad aj P3 vo svojom vlastníkovi. Ten umožňuje byť viac flexibilný a viac nezávislý, čo je v turbulentných časoch vždy výhodou. Zásadný tlak na flexibilitu v doprave a skladovaní sa prenáša aj do právneho rozmeru podnikania logistických spoločností. Slovensko potrebuje pre rozvoj a medzinárodnú konkurencieschopnosť trhu logistických nehnuteľností zásadne zvýšiť transparentnosť a flexibilitu stavebných a povoľovacích konaní. Tento problém je známy už dlhodobo, ale momentálne jeho naliehavosť výrazne narástla.
Jozef Brezovský
Prvú časť našej ankety medzi developermi nájdete TU
Tento článok, ako aj ďalšie články a rozhovory, nájdete v ôsmom čísle Logistika Dnes Magazínu, ktorý si zadarmo môžete stiahnuť TU
