Logistické parky sú už súčasťou mnohých lokalít na Slovensku. V súčasnosti je už k dispozícii viac ako 2,5 milióna metrov štvorcových kvalitných priestorov. Slovensko je však stále atraktívne pre developerov, ktorí majú veľké plány a pripravujú novú výstavbu. Oslovili sme najvýznamnejších hráčov na poli priemyselného developmentu a položili sme im tieto otázky:
- Akými priestormi na Slovensku momentálne disponujete?
- Aké sú vaše plány na výstavbu a v akých lokalitách?
- Na aký segment priemyslu sa prednostne zameriavate?
- Udržateľnosť a ekológia je už samozrejmosťou. Čím sa ale Vaša firma môže pochváliť? Čím sa odlišujete od konkurencie?
- Aké trendy vo Vašom segmente podnikania očakávate?
Martin Polák, Managing Director Central & Eastern Europe, GARBE Industrial Real Estate Slovakia
- Momentálne žiadnymi.
- Máme zazmluvnené dva pozemky na západnom Slovensku. Zatiaľ by sme neradi konkretizovali, o ktoré pozemky sa jedná. Takisto s našim partnerom ponúkame pozemky v Poprade, v lokalite Veľká Lomnica.
- Logistika a výroba. Zameriavame sa na klienta a lokalitu, nie až tak na konkrétny segment.
- Neradi by sme o tom dopredu hovorili, radi by sme sa pochválili konkrétnymi realizáciami. Na úspešnú ekologickú stavbu musia byť dvaja – developer a klient.
- V súčasnej dobe plnej neistoty, či už z hľadiska verejného zdravia alebo z hľadiska ekonomiky, je ťažké hovoriť o trendoch. Myslím si, že etablovaní konvenční developeri budú chcieť ochrániť a maximalizovať výnosy zo svojich portfólií za každú cenu. Naopak takí ako my, sústreďujúci sa len na development, budú musieť osloviť klientelu, ktorá na Slovensku už je, chce rásť a chce nové priestory. Neočakávame príchod nových firiem na Slovensko.
Svetozár Rohoň, Senior Asset Manager, CONTERA Management SK
- V súčasnosti vlastníme a prevádzkujeme 3 logisticko-priemyselné parky na Slovensku. Je to park v Bratislave Rači, ktorý má cca 69 000 m2, park v Svätom Jure s cca 31 000 m2 a park v Malom Šariši pri Prešove so 17 000 m2 priestorov. Spolu je to cca 117 000 m2.
- Plánujeme expanziu v Malom Šariši a aktívne sa pozeráme po ďalších lokalitách (noví výstavba), primárne na západnom Slovensku. Pozeráme sa taktiež na existujúce sklady vo väčších mestách, tzv. City Logistika, kde je potenciál expanzie a efektívnejšieho využitia územia.
- Do nášho portfólia klientov spadá automotive, 3PL, kuriérske služby, e-commerce, fulfillment, skladovanie stavebnej chémie, polygrafia a podobne.
- Všade, kde je to možné, usilujeme o certifikáciu BREEM, čiže využitie alternatívnych zdrojov energie a médií (solárne panely, využitie dažďovej vody, čim výrazne znižujeme spotrebu pitnej vody). Pri samotnej stavbe preferujeme výber udržateľných materiálov, ktoré majú minimálny negatívny environmentálny dopad. Všeobecne veľmi dbáme na výsadbu a údržbu zelene (často prekračujeme odporúčane koeficienty), čo má za následok nielen lepšiu estetiku, ale aj zlepšenie mikroklímy na danom mieste. Udržateľnosť a ekológia sú pre nás veľmi podstatné v každom aspekte, či už od zasielania faktúr elektronickou formou, sledovania spotrieb a energetického poradenstva nájomcom až po separáciu odpadov.
- Môžeme skonštatovať, že logistike a výrobe sa aj napriek turbulentnému obdobiu darí, predpokladáme stúpajúci trend, ktorý vsak môže byť ovplyvnený zvýšenou konkurenciou a prebytkom skladových plôch v rámci celého Slovenska.
Ivan Pastier, Senior Business Development Manager, CTP Invest SK
- Na Slovensku máme postavených vyše 400 tisíc metrov štvorcových priemyselných hál. Portfólio je rozdelené po celom Slovensku, pričom tie hlavné lokality sú v Bratislave, Voderadoch, Trnave, Žiline, Košiciach a Prešove.
- Rozdelil by som to na 3 kategórie. Špekulatívne staviame v Bratislave, Trnave a Prešove. Pre klientov staviame v Trnave pre HAVI Logistics a v Košiciach pre jednu výrobnú spoločnosť. Pracujeme aj na ďalších lokalitách, ktoré teraz nechcem konkretizovať.
- Prednostne sme zameraní na výrobné spoločnosti, ktorých požiadavky sú komplikovanejšie a náročnejšie. Nemáme problém do našich hál zabudovať žeriavy, zosilnené podlahy, rozvody stlačeného vzduchu, kompresory, chladiacu vodu, jednoducho všetko, čo taká výrobná spoločnosť potrebuje. Čo sa týka logistiky, tam je to jednoduchšie, v podstate potrebujú prázdnu halu. U nich je dôležitejšie byť v správnom čase v správnej lokalite.
- Dovolím si tvrdiť, že udržateľnosť a ekológiu u nás berieme veľmi vážne. Máme najvyšší priemyselný štandard na trhu, čo znamená, že naše budovy šetria oveľa viac na energiách. Napríklad na strechu dávame skoro 2x viac izolácie ako bežní developeri. Tiež do roku 2023 plánujeme byť carbon neutral. Certifikujeme naše portfólio podľa BREEAM a nove budovy staviame ako BREEAM excellent. Naše budovy používajú smart technológie na real-time meranie spotreby a ponúkame klientom konzultácie, ako efektívnejšie využívať budovu, aby vedeli viac ušetriť na energiách a tým pádom viac šetriť planétu. Všetky naše budovy sú pripravené na inštaláciu solárnych panelov na strechy. V Čechách plánujeme pripojiť 20 MW počas roku 2020. Ďalším kľúčovým bodom nasej carbon neutral stratégie je kúpa a revitalizácia lesov. Začali sme v Čechách, kde sme kúpili 1 000 000 m2 lesa, ktorý sme začali revitalizovať výsadbou rôznych stromov, čiže sa snažíme zachovať biodiverzitu. Ten les bol napadnutý lykožrútom a chceme ho ochrániť. Našim cieľom je mať 1:1 pomer lesov a m2 hál. ISO 14001 a 50001 beriem ako štandard. Tento rok sme navyše vysadili cca 300 stromov v našich priemyselných parkoch na Slovensku.
- Rozdelil by som to na 5 hlavných bodov. Rast e-commerce – ľudia si zvykli počas lockdownu nakupovať on-line. Niektoré sektory budú klesať, niektoré stúpať. Každý sektor bude zažívať svoje výzvy – fashion, medtech, pharma. Decentralizácia distribučných sietí – hustejšia sieť skladov. Väčšia odolnosť voči výpadkom. Dual sourcing. Väčšie zásoby kritických zdrojov – potreba viac priestoru. Decentralizácia výroby – otváranie tovární na nových kontinentoch, aby pokryli regióny.
Erik Ivaničko, Director Slovakia, Panattoni Slovakia Development
- Spoločnosť Panattoni dnes ponúka výstavbu a prenájom výrobných a logistických nehnuteľností v 2 lokalitách. V Panattoni Parku Košice Airport ponúka 2900 m2 k okamžitému prenájmu v už postavenej modernej hale. Ďalšiu budovu s rozlohou 19 856 m2 je možné postaviť do šiestich mesiacov na základe presných požiadaviek klienta. V Panattoni Parku Dunajská Streda ponúkame možnosť postaviť budovu až do veľkosti takmer 135 000 m2
- Výstavbu aktuálne plánujeme v Panattoni Parku Košice Airport a v Panattoni Parku Dunajská Streda.
- Naše budovy sú vhodné pre akékoľvek výrobné či logistické prevádzky. Medzi našich klientov v Európe sa radia spoločnosti ako napríklad Bombardier, FAURECIA, Amazon, KION, LEAR Corporation, TCHIBO, SONY, DHL, XXX Lutz či ASSA ABLOY.
- Spoločnosť Panattoni je v Európe lídrom trhu v oblasti udržateľnosti. Prvou medzinárodne ocenenou budovou bolo distribučné centrum Amazonu v Dobrovízi pri Prahe. Táto budova získala už v roku 2015, ako prvá inustriálna nehnuteľnosť na svete, certifikát BREEAM NEW CONSTRUCTION Excellent. V nasledujúcich rokoch sa Panattoni zamerala na dôsledné dodržiavanie všetkých stavebných udržateľných trendov a certifikáciu všetkých novo postavených budov najprísnejšou medzinárodnou certifikáciou BREEAM 2016 New Construction. Konkurencia sa postupne snaží dodatočne certifikovať svoje portfólio budov, čo je ale možné len nižšou verziou certifikácie BREEAM IN USE. V rámci celej Európy dosahuje Panattoni rekordnej mieri certifikácie. Dnes má Panattoni certifikovaných viac ako 2 000 000 m2 budov a ďalšie 2 000 000 m2 procesom certifikácie prechádza.
- Jasným trendom je znižovanie energetickej náročnosti budov a minimalizácia dopadu na životné prostredie. K trendom patrí napríklad použitie stavebných materiálov s environmentálnym prehlásením o produkte EPD, dôsledná certifikácia medzinárodne uznávanými certifikátmi, sledovanie celkovej uhlíkovej stopy budovy už od fázy stavby, implementácie princípov cirkulárnej ekonomiky, nakladenie s dažďovou vodou, opatrenia na podporu elektromobility.
Naďa Kováčiková, Commercial Director, VGP – Industriálne stavby
- Momentálne je to VGP Park MALACKY, kde je približne 100 000 m2 postavených hál a cca 22 ha pozemkov. VGP Park Bratislava, kde máme pozemky na výstavbu vo vlastníctve, je to 50 ha. Vo vlastníctve máme aj 11 ha pozemkov pre VGP Park Zvolen.
- VGP Park Bratislava – pripravuje výstavbu 8 hál, čo predstavuje 250 000 m2 logistických priestorov, a VGP Park Zvolen, kde bude 53 000 m2 v 3 halách.
- Ľahká výroba, logistika.
- Skupina VGP už v roku 2019 spustila a implementovala viacero iniciatív, ako napríklad VGP Renewable Energy, ktorá sa zameriava na obnoviteľné zdroje energie. Ide o novú obchodnú líniu so 100 % podielom spoločnosti VGP N.V., ktorá má za úlohu využiť plochu striech parkov VGP na fotovoltické systémy a najnovšie energetické technológie. VGP si stanovilo jasný cieľ, aby všetky nové budovy od tohto roka získali certifikát BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method). Naším ďalším cieľom je odštartovať nadáciu VGP Foundation.
- Z hľadiska developmentu očakávame implementáciu už spomínaných rôznych ekologických a úsporných prvkov. A to z dôvodov na strane developerov, ktorí sa obracajú smerom k trvalej udržateľnosti, ako aj z dôvodov rastúcich požiadaviek klientov, ako napríklad prístrešky pre bicykle, nabíjacie stanice pre elektromobily a podobne. Z pohľadu potenciálnych klientov, vzhľadom na prebiehajúcu pandémiu, predpokladáme rozmach e-commerce a last-mile logistiky a naopak útlm niektorých výrobných segmentov. Predpokladáme, že rozvoj e-commerce naštartuje aj niekoľko nových lokalít v rámci Slovenska.
Jan Palek, Country Manager Czech Republic & Slovakia, GLP
- Na Slovensku aktuálne spravujeme GLP Park Bratislava Senec, ktorý sme v nedávnej dobe dokončili a priestory sú z 95 % prenajaté. Pri tejto príležitosti sme privítali nového klienta Hortim International, obchodnú a logistickú spoločnosť, ktorá v našom parku plánuje vytvoriť chladené distribučné centrum pre čerstvé ovocie a zeleninu. Náš tradičný klient a najväčší internetový predajca Alza v Senci ďalej rastie, naposledy v rámci rozšírení svojich skladových priestorov zavádza okienko AlzaDrive, ktoré umožňuje jednoduché vyzdvihnutie tovaru zákazníkom bez vystúpenia z auta.
- V súčasnej dobe pracujeme na projektoch v niekoľkých lokalitách západného a južného Slovenska. Vždy sa pozeráme po miestach s dobrou dopravnou dostupnosťou a dostatkom potenciálnych pracovných síl pre nájomcov našich parkov.
- Hlavným zameraním priemyslových parkov GLP sú logistika, distribúcia a ľahká výroba. Vďaka nášmu tímu profesionálov, zázemiu globálnej skupiny a využívaniu najmodernejších technológií, dokážeme ponúknuť logistické riešenia na mieru pre najširšie spektrum odvetví. Naši súčasní klienti v strednej Európe pôsobia najmä v oblastiach ako e-commerce, automobilový priemysel, kontraktná logistika so špecifickými požiadavkami (skladovanie pneumatík, chladené priestory, rýchloobrátkové dodávacie služby) alebo v oblasti leteckého priemyslu.
- V odbore priemyslových nehnuteľností je dobrým štandardom využívanie najmodernejších udržateľných technológií. V GLP ale vnímame pojem udržateľnosti nielen v kontexte moderných riešení, ako sú napríklad zelené strechy. Kľúčová pre udržateľnosť projektu je najmä správne vybraná lokalita. Práve tá zaručí, že areál bude využívaný po niekoľko desaťročí. To máme na pamäti, keď priemyslové parky plánujeme. Musia byť navrhnuté dostatočne flexibilným spôsobom, aby mohli slúžiť klientom z najrôznejších odborov. To všetko dopĺňame najvyššími technickými štandardmi a certifikáciou BREEAM a LEED. V súčasných aj budúcich priemyslových parkoch GLP venujeme veľkú pozornosť téme vody. Samozrejmosťou je spätné využívanie dažďovej vody. Rastúce suchá riešime zasakovaním vody na pozemku centier, čo prispieva k zadržiavaniu vody v krajine. V plánovaných parkoch GLP pracujeme s inteligentným monitoringom a riadením spotreby energie v budovách.
- Jednoznačným a stále rastúcim trendom je ďalší nárast segmentu e-commerce a distribúcie. Potvrdením trendu je okrem iného nárast podielu e-commerce u poskytovateľov logistiky tretích strán (3PL), ktorí tradične dodávajú do kamenných predajní, na 30 %. Tento smer vývoja aktuálne podporuje aj situácia ohľadne pandémie choroby Covid-19. V súčasnej dobe je dôležitejšie než kedykoľvek inokedy nepodliehať emóciám a opierať analýzy o dáta. Automobilový priemysel nestagnuje. Autá sa ďalej vyrábajú a predávajú. Pre sektor priemyselných nehnuteľností je to dôležitá a dobrá správa. V neposlednom rade je na trvajúcom vzostupe doručovanie až ku koncovému zákazníkovi, so značným dôrazom na rýchlosť a optimalizáciu procesov. Z hľadiska logistických centier je tak okrem iného kladený nárok na priblíženie sa mestským centrám a dopravne aj environmentálne šetrné riešenia pre dopravu na „poslednú míľu.“ Tento posun je výzvou pre využitie brownfieldov, ktoré sa z bývalých periférií a prímestských obcí posunuli do širšieho centra miest. Stojí tak pred nami úloha vrátiť priemysel do miest, ale moderným a ekologickým spôsobom.
Jozef Brezovský
Pokračovanie nájdete TU
Tento článok, ako aj ďalšie články a rozhovory, nájdete v ôsmom čísle Logistika Dnes Magazínu, ktorý si zadarmo môžete stiahnuť TU
