Celková výška investícií na európskom trhu nehnuteľností dosiahla v 3. kvartáli roku 2019 hodnotu 69,5 miliardy Eur. Toto číslo predstavuje 4-percentný pokles v porovnaní s tým istým obdobím v minulom roku a 14-percentný medziročný prepad. V prepočte tieto investície v Európe dosiahli celkovú hodnotu 192 miliárd Eur. Pre porovnanie, v tom istom období v roku 2018 to bolo 223 miliárd. Vyplýva to z najnovšieho prieskumu renomovanej globálnej realitno-poradenskej spoločnosti CBRE.
Pokles objemu investícií v rámci európskeho realitného trhu je spôsobený menším počtom objemných bankových transakcií a menšou dostupnosťou bankových produktov, zatiaľ čo v Spojenom kráľovstve zostáva hlavným faktorom neistota týkajúca sa Brexitu. V dôsledku týchto faktorov objem investícií v Spojenom kráľovstve naďalej klesal aj v 3. kvartáli roku 2019. V porovnaní s 3. kvartálom roku 2018 poklesol o 29 %, medziročne až o 33 %. Aj napriek poklesu však ostáva záujem investorov vysoký a celá Európa im aj naďalej ponúka veľké množstvo kapitálu.
Ako je na tom obľúbenosť európskych krajín?
Francúzsko je dnes hlavnou cieľovou destináciou zahraničných investícií v Európe, najmä z Ázie, s objemom investícií na úrovni 44 % v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roku, ale aj medziročným nárastom o 16 %. Trh nehnuteľností bol poháňaný veľkými transakciami, napríklad predajom veže Ma-junga v Paríži za 850 miliónov eur. Okrem Francúzska sa objem investícií v priebehu uplynulého roka zvýšil aj v Írsku, Taliansku či Švédsku. Naopak, obmedzená dostupnosť investičných príležitostí a vysoké ceny brzdia rast investícií v Nemecku. Ich objem v tomto štvrťroku síce ostal porovnateľný s 3. kvartálom roku 2018, medziročne však poklesol o 11 %.
Maloobchodu sa príliš nedarí
Veľmi dobre sa opäť darilo sektoru obytných nehnuteľností. Objem investícií v tejto oblasti vzrástol oproti 3. kvartálu minulého roku až o 61 % a na európskej úrovni aktuálne zachytáva vysoké objemy globálneho kapitálu. Rovnako ako v roku 2018 je oblasť obytných nehnuteľností druhým najväčším sektorom hneď po kanceláriách, pričom objemy investícií v závere 3. štvrťroka 2019 v tejto oblasti prevyšujú nielen maloobchodné, ale aj priemyselné nehnuteľnosti. Pokiaľ sa však nevyjasní, aký dopad na trh budú mať očakávané regulačné zmeny, dopyt investorov po nehnuteľnostiach môže začať klesať.
Trh kancelárskych nehnuteľností je stále vysoko likvidným a silným trhom, a to z toho dôvodu, že výška nájmov v tejto oblasti s obmedzenou ponukou aj naďalej narastá. Mierne zníženie objemu investícií však v tomto prípade spôsobil nedostatok kvalitných investičných produktov. Investície v 3. kvartáli tohto roku síce vykázali oproti predchádzajúcim dvom štvrťrokom mierny nárast, no objemy v porovnaní s 3. kvartálom roku 2018 ostávajú približne rovnaké. Medziročne poklesli celkom o 8 %.
Maloobchodné nehnuteľnosti ostávajú v rámci investícií na trhu aj naďalej problematickejším sektorom (jedinou výnimkou v tejto oblasti sú obchody so zmiešaným tovarom, potravinami či nákupné parky), avšak od začiatku roka možno registrovať určitú mieru stabilizácie. Zatiaľ čo objem investícií sa v porovnaní s 3. kvartálom 2018 znížil o 18 % a medziročne poklesol o 33 %, od začiatku tohto roka vzrástol o 25 %.
Dopyt investorov po logistických nehnuteľnostiach ostáva aj naďalej vysoký. Aj napriek tomu, že developeri boli na trhu priemyselných nehnuteľností aktívni, dopyt stále dokáže relatívne bez problémov absorbovať súčasnú ponuku. Objem investícií bol v porovnaní s 3. štvrťrokom 2018 stabilný a medziročne klesol o 9 %.
Ako je na tom slovenský trh?
„Investície do nehnuteľností v Európe sú stále vysoké, ale ako sme mali možnosť vidieť počas celého roka, ich objemy sa aj tak jemne znižujú. Nedostatok investičných produktov a neistota na britskom trhu v súvislosti s Brexitom spôsobujú, že rozhodovací proces investorov trvá dlhšie. Avšak na druhú stranu, trh nehnuteľností je ešte stále vysoko likvidný a ponúka veľký objem dostupného kapitálu. Vzhľadom na snahu centrálnych bánk o zníženie úrokových sadzieb vidíme ďalšiu kompresiu výnosov vo všetkých sektoroch okrem maloobchodu. Sektor obytných nehnuteľností je v Európe do veľkej miery novým „miláčikom“ investorov. Očakávame, že tento trend bude takto pokračovať, keďže demografický vývoj a klesajúca úroveň domového vlastníctva budú aj naďalej stimulovať dopyt,“ vysvetľuje Chris Brett, riaditeľ oddelenia EMEA kapitálových trhov spoločnosti CBRE.
Ako je na to slovenský realitný trh v rámci investícií? „V rámci regiónu strednej a východnej Európy sme na dobrej ceste dosiahnuť rekordné objemy predchádzajúceho roku 2018, hoci niektoré väčšie transakcie sa môžu uzavrieť až v roku 2020. Medzinárodné investície aj naďalej smerujú do spomínaného regiónu a intenzívne súperia so stredoeurópskymi fondami. Významné aktíva naprieč metropolami regiónu sú aktuálne na trhu a výhľad na rok 2020 je minimálne rovnako silný ako vlani. Uzatvorenie niektorých veľkých transakcií sa v tomto roku na Slovensku o niečo oddialilo, čo však zároveň prispelo k robustnému očakávanému objemu v nasledujúcom roku. O najdôležitejšie nehnuteľnosti na trhu tak súperí nemecko-rakúsky kapitál s česko-slovenským,“ približuje situáciu Anthony Selman, riaditeľ oddelenia investičných nehnuteľností spoločnosti CBRE pre región strednej a východnej Európy a Slovensko.
